임동호 변호사.

Q: 甲은 저에게 주택을 임대하면서 해당 주택이 경매가 진행 중인 사실을 알리지 않은채 임대차 계약을 체결했습니다. 등기부를 따로 열람해보지 않았던 저는 계약체결 후 뒤늦게 이 사실을 알고 하의했으나 甲은 제가 사전에 등기부를 확인 또는 열람할 수 있었기 때문에 경매진행 중인 사실을 따로 알릴 필요가 없었다고 주장하고 있습니다. 이 경우 甲에게 형사책임을 물을 수 있는지요?

A: 甲에게는 사기죄가 성립될 수 있을 것으로 보입니다. 사기죄에 관해 형법 제347조는 “①사람을 기망(欺罔)하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2,000만원 이하의 벌금에 처한다. ②전항의 방법으로 제3자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다”라고 규정하고 있습니다.

그런데 판례는 “사기죄의 요건으로서의 기망은 널리 재산상의 거래관계에 있어 서로 지켜야 할 신의와 성실의 의무를 저버리는 모든 적극적 또는 소극적 행위를 말하는 것이고, 이러한 소극적 행위로서의 부작위에 의한 기망은 법률상 고지의무 있는 자가 일정한 사실에 관해 상대방이 착오에 빠져 있음을 알면서도 이를 고지하지 아니함을 말하는 것으로서 일반거래의 경험칙상(經驗則上) 상대방이 그 사실을 알았더라면 당해 법률행위를 하지 않았을 것이 명백한 경우에는 신의칙(信義則)에 비춰 그 사실을 고지할 법률상 의무가 인정되는 것이다”라고 판시(대법원 1984. 9. 25. 선고 84도882 판결, 1996. 7. 30. 선고 96도1081 판결, 1997. 9. 26. 선고 96도2531 판결, 2002. 2. 5. 선고 2001도5789 판결)했습니다.

재판부는 또 “피해자가 임대차계약 당시 임차할 여관건물에 관하여 법원의 경매개시결정에 따른 경매절차가 이미 진행 중인 사실을 알았더라면 그 건물에 관한 임대차계약을 체결하지 않았을 것임이 명백한 이상, 피고인은 신의칙상(信義則上) 피해자에게 이를 고지할 의무가 있다 할 것이고, 피해자 스스로 그 건물에 관한 등기부를 확인 또는 열람하는 것이 가능하다고 하여 결론을 달리 할 것은 아니다”라며 사기죄의 성립을 인정한 판례(대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결, 1999. 2. 12. 선고 98도3549 판결)가 있습니다.

이같은 판례의 취지에 비춰 볼 때 이번 사안도 질문자가 甲을 형사고소한다면 甲은 사기죄로 형사처벌될 수 있을 것입니다. (대한법률구조공단 무료상담, 소송지원 국번없이 132)