문재인정부의 첫 부동산대책이었던 6.19대책 이후 44일 만에 발표된 8.2대책(실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)의 정책강도는 역대급 수준이다. 투기적 가수요자를 잡기위한 수요억제책이 분양(청약)과 정비사업·재고주택 거래 외에도 매입단계의 여신규제나 양도단계의 세제 전반에 두루 포함되면서 전 방위적인 고강도 대책규모를 나타냈다.

일단 단기 정책효과는 충분해 보인다. 올해 2분기 들어 서울과 세종시를 중심으로 과열양상을 보이던 주택가격 상승률이 대책이후 점차 둔화될 전망이다. 단기 시세차익을 보기위해 유입됐던 갭투자 및 분양권 거래 수요는 다주택자 양도세 중과와 대출규제로 당분간 숨을 고를 것으로 판단된다.

최근 강남과 과천을 넘어 노원·성동 등으로 이동하며 가격상승을 기대하고 매물을 걷어 들이던 관행도 대책이후 수도권 주요 정비사업장들(재건축·재개발)의 거래 관망세 본격화되면 심리적 타격을 입으면서 매도자 우위의 시장에 균열이 갈 수 있다.

재건축 초과이익 환수제 시행과 투기과열지구 내 재건축 조합원 지위 양도제한 및 재개발 등 조합원 분양권 전매제한, 도시재생 뉴딜 사업 선정 제외 등 떨어진 환금성과 진입문턱 강화로 사업추진동력이 약화됐기 때문이다.

정부가 투기수요라 명명한 다주택자의 규제수위도 맹공에 가까운 상황이다. 조정대상지 내 다주택자의 양도소득세 중과와 장기보유특별공제 적용 배제, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 분양권 전매 시 양도소득세 강화는 갭투자 수요를 제대로 저격했다.

추가 입법과정을 지켜보긴 해야겠으나 단기시세차익 목적의 분양권거래마저 씨를 말리면서 호가 상승에 제동을 거는 역할이 기대된다.

더불어 다주택자의 투기지역 내 주택담보대출 건수 세대별 제한 강화와 최대 30%(주택담보대출 1건 이상 보유세대가 투기과열지구 및 투기지역에서 추가로 담보대출을 받을 경우 LTV·DTI 30%적용)로 낮아진 LTV·DTI 규제들은 2000년 이후 들어 역대정부 최고 수위의 여신규제로 전반적인 주택거래량을 축소시키면서 지난 3년간(2014년~2016년) 이어왔던 연평균 100만 건 주택거래 행진도 마감시킬 전망이다.

분양시장의 타격도 불가피하다. 청약경쟁률이 다소 둔화될 것으로 예상된다. 전매규제에 따른 분양권 거래시장의 환금성이 취약해진 상황에서 투기과열지구 및 조정대상지역의 1순위 자격 요건강화와 가점제 적용확대는 가을 분양시장 성수기 악재로 작용할 것이다. 청약대기수요가 탄탄하거나 소비자의 분양가 눈높이를 맞추지 못한 고분양가 사업장은 순위 내 마감을 장담할 수 없게 됐다.

한편, 부산과 세종시, 대구 등 청약경쟁률이 고공행진을 이어간 지방 일부는 주택법 시행령 개정으로 민간택지 전매규제가 강화될 11월 이전 밀어내기 공급에 적극적일 확률이 높다. 규제에서 벗어난 지역이나 상품으로 투자수요가 이동하는 풍선효과도 쉽지 않을 전망이다.

8.2대책을 통해 초고강도 대책을 매수·매도 또는 분양과 정비사업 등 거래전반과 선호 상품 위주로 집중포화를 쏟아낸 데다 이미 주택시장의 수요가 수도권이나 부산·세종 등 일부시장으로 국지화된 상황에서 지역경제가 취약하고 공급과잉 우려가 큰 지방으로 이동하기 쉽지 않기 때문이다.

늦으면 내년 상반기 국내 기준금리 인상 우려에 조정대상지역 내 오피스텔 전매제한 기간 강화와 거주자 우선 분양까지 적용할 예정이라 수익형부동산 풍선효과도 한계를 보일 것이다.

특히 8월말 DSR 조기도입 등을 담을 가계부채종합대책을 앞두고 있고 주택법 시행령 등 국회의 동의가 없어도 제도 개선이 가능한 정책수단이 이번 대책에 다수 포함된 것도 정부정책 의지와 규제 현실화를 읽을 수 있는 부분이라 생각한다.

다만 올해 하반기부터 2019년 1분기까지 매 분기 10만호를 넘어서는 대규모 아파트 입주러시가 개시되는데다 금리인상도 우려되는 상황에서 이와 같은 전 방위적인 수요억제책이 자칫 주택시장 전반을 냉각시켜 거래관망을 넘어서는 거래동결 현상을 불러오는 것은 아닌지 우려되는 점이 없지 않다.

집값이 잘 안 잡히는 서울은 수요억제책 뿐만 아니라 공급에 대한 장기적 시그널과 다양성이 필요한 상황에서 과도한 정비사업 규제로 인한 공급 단절이 중장기적인 수급불균형을 가지고 올수 있다는 면도 그 부작용에 대한 고민이 필요한 부분이다.

함영진 부동산114 리서치센터장