문재인 정부 출범 이후 첫 부동산 대책(이하 6.19대책)이 발표됐다. 이번 대책은 조정 대상지역 추가 및 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화, 재건축조합원 주택 공급 수 제한 등을 골자로 하고 있다.

6.19대책은 예상보다 강한 규제 수준은 아니지만 새 정부 출범 이후 과열의 진원지였던 서울과 분양시장의 가수요자들에게 경고의 시그널로 비춰지고 있다. 특히 정부가 추가적으로 부동산 규제강화를 시사함으로써 하반기 주택가격 상승 모멘텀은 크지 않을 전망이다.

부동산 전문가들은 수도권은 6.19 부동산 대책의 영향으로 상반기와 비교해 주춤하겠지만 제한된 공급량과 수요쏠림 등에 따라 국지적인 가격상승은 불가피할 것으로 예상했다. 지방은 과잉공급 리스크에 지역 경기침체가 맞물리며 가격 하방 압력이 커질 것으로 보고 있다. 이에 따라 지역별 양극화도 여전할 것으로 내다봤다.

대선 이후 뒷심 발휘한 서울아파트 시장

부동산114에 따르면 올 상반기(2016년 12월 30일 대비 2017년 5월 26일 기준) 전국 아파트 매매가격은 0.72% 상승했다. 2016년 청약규제와 가계대출 관리를 위한 11.3 대책 발표 이후 매수심리 위축에 아파트 시장은 하향세를 보였다.

2월 이후 수도권은 초과이익환수제를 피할 수 있는 서울 강남권 재건축 아파트를 시작으로 가격과 거래량이 회복되면서 반전했고 5월 대선 이후 불확실성이 해소되면서 가격 상승폭이 커지며 오름세가 가팔라졌다.

서울(1.53%)은 관리처분계획 인가를 받아 재건축 초과이익환수제를 피할 수 있게 된 강동구 둔촌주공과 종상향을 통한 초고층 주상복합 심의를 앞둔 송파구 잠실주공5단지 등 재건축 아파트가 사업속도를 높이며 상승세를 이끌었다.

일반 아파트도 대선 이후 부동산 경기 회복에 대한 기대감으로 매도자들이 매물이 걷어 들이면서 서울 아파트값 상승에 힘을 보탰다. 반면 신도시(0.50%)와 경기(0.30%)∙인천(0.35%)은 역세권 대단지 아파트 중심으로 거래가 됐지만 서울과는 달리 지역 시장을 이끌만한 호재가 없어 상승폭은 크지 않았다.

지방·광역시는 지역별로 상이한 모습을 보였다.

부산은 올 상반기 동안 1.52% 오르며 2016년 하반기 대비 상승폭이 줄긴 했지만 서울을 제외한 광역자치단체 가운데 가장 큰 상승폭을 기록했다. 그 동안 해운대구, 수영구 등 바다조망이 가능한 해안가 고가 아파트들이 상승세를 이끌었다면 올 상반기는 금정구, 부산진구, 동래구 등 저평가된 지역 아파트의 가격상승이 눈에 띄었다.

세종(1.29%)은 기반시설의 확충으로 정주 요건이 개선되고 대전 등으로부터 인구유입이 계속되면서 공급과잉 우려에도 불구하고 아파트 매매가격이 상승했다.

문재인 대통령의 국회이전 등 행정수도 공약으로 투자수요도 늘었다. 강원(0.70%)은 올해 말 개통을 목표로 공사가 한창인 원주~강릉 간 복선전철 개발로 강릉, 평창, 원주 등을 중심으로 아파트값이 상승했다.

반면 경상권, 충청권 아파트값은 공급과잉 리스크가 더 커지면서 하락세가 이어졌다. 경북(-0.70%)은 공급물량 부담과 급등한 가격에 대한 조정, 경남(-0.66%)은 조선업 등 지역 경기 침체가 맞물리며 거제와 창원 등의 하락폭이 컸다.

전셋값 안정적 상승 흐름

전세시장은 새 아파트 공급 증가와 전세 수요자의 매매 전환 등의 영향으로 대체로 안정세를 보였다. 올 상반기 동안 전국 아파트 전셋값이 0.41% 상승하며 2012년 상반기 이후 가장 낮은 상승률을 보였다. 다만 서울, 부산 등은 국지적으로 여전히 수급 불균형을 이루며 전세가격 상승폭이 큰 지역도 있었다.

수도권은 서울(0.86%)이 소폭 상승했고 경기(0.25%)∙인천(0.55%)은 강보합이다. 위례신도시, 하남미사, 동탄2신도시 등 대형 택지지구에 신규 아파트가 공급되면서 전셋값 상승폭은 둔화됐다.

서울은 상반기 동안 재건축 이주수요가 많지 않은 가운데 저가 매물이 많고 재개발 이주 수요가 많은 동대문구와 성동구의 전셋값이 상승했다. 경기는 고양, 하남 등 서울 접근성이 좋은 곳은 전셋값이 오른 반면, 과천은 그 동안 급등한 전셋값에 대한 피로감이 나타나며 하향 조정됐다. 김포도 신규 아파트 입주물량이 늘어나며 전셋값이 내렸다.

광역시와 기타지방은 지역별로 상이한 모습을 보였다. 인규 유입 요인이 많은 강원(1.21%)과 제주(1.03%)는 전셋값 오름폭이 컸고 도시정비 사업 이주수요가 잇따른 부산(0.66%)도 재개발∙재건축 사업장이 많은 동구와 서구 등을 중심으로 전셋값이 상승했다. 

이에 반해 세종(-9.34%) 아파트 전셋값은 큰 폭으로 하락했다. 2017년 상반기 입주물량만 약 1만 370가구에 달해 집주인들의 세입자 유치 경쟁이 치열해지며 낙폭이 컸다. 충남(-0.78%)은 천안, 아산을 중심으로 전셋값이 하락했다. 경남(-0.73%)도 거제, 창원 등이 조선·해운업 구조조정 여파로 경기가 악화돼 전셋값 하방 압력이 컸다.

6.19대책 여파 주택경기 둔화 가능성↑

6.19 대책은 고강도는 아니지만 청약과 대출, 재건축과 관련한 규제가 골고루 포함되면서 주택시장 안정에 초점을 맞추고 있다. 또한 내년부터 재건축 초과이익환수가 부활할 예정이고 가계부채 문제를 해결하기 위해 DSR(총부채원리금상환비율) 도입도 예고돼 있는 상황이다.

하반기는 이러한 규제책이 수요 위축과 시장 관망세로 나타나며 가격 상승폭을 제한하는 요인이 될 전망이다.

서성권 부동산114 선임연구원은 하반기 주택시장에 대해 “희소가치가 높은 서울 강남권 재건축 시장은 상승세를 유지하고, 경기권에서는 공급과잉 리스크가 큰 동탄2신도시, 김포한강신도시 등이 약세로 돌아설 것으로 보인다”며 “지방은 신규 입주물량이 지속적으로 증가하면서 공급부담이 더 가중될 것으로 예상된다”고 전망했다.

서 선임연구원은 전세시장 가격변동성에 대해서도 “하반기 수도권 입주예정 아파트(12만163가구) 가운데 약 80%가 화성, 시흥 등 경기도에 집중돼 있어 수도권 외곽 지역의 전셋값 하향조정이 예상된다”며  “세종, 경상권, 충청권 아파트 시장도 신규 아파트 공급이 해소되지 못하고 지속된다면 역전세난 발생 가능성도 배제할 수 없다”고 내다봤다.