택지 확보를 위해 모든 공공택지개발사업에 ‘토지임대-건물분양’ 방안을 의무화하고 민간 택지개발 사업은 인센티브제를 활용할 수 있도록 공공기관이 주관하는 모든 토지 조성사업은 물론 민간건설사가 주관하는 사업에도 ‘토지임대-건물분양’ 방식을 채택해 인센티브를 적용, 제도를 정착시켜야 한다.

이를 위해 ‘토지임대-건물분양’ 방안이 실시될 경우 토지수용비와 택지조성비에 필요한 초기 재원을 연금 또는 기금 등을 사용할 수 있도록 해 ‘토지임대-건물분양’방안의 안정적인 연·기금은 사회발전에 따른 지대(토지임대료)의 지속적인 상승효과를 볼 수 있어 장기적으로 보면 적절한 수익이 창출된다.

‘토지임대-건물분양’을 실행중인 싱가포르의 주택개발청(HDB: Housing Development Board)의 경우 연기금에 해당하는 중앙노후연금(CPF: Central Provident Fund)으로 재원을 충당 활용해 성공을 거두고 있으며, 또한, 싱가포르는 2006년 5월 현재 국민의 82%가 HDB 아파트에 입주해 큰 반향을 일으키고 있다.

2002년 대한건축학회논문집 18권 10호(통권168호)는 초기 투자 재원을 장기채권 발행으로 성공시킨 미국 뉴욕 맨해튼 남부의 ‘배터리 파크 시티’(Battery Park City)의 경우 ‘토지임대-건물분양’방식으로 총 92.6에이커의 토지 중 42%인 38.1에이커에 14,000세대의 주택을 짓고 9%인 8.7에이커에 사무실을 공급하는 등 공원ㆍ광장ㆍ도로를 건설해 1999년 한 해에만 1억4천6백만 달러를 거둬들였다.

이중 채권상환, 공공 투자, 시설운영에 필요한 비용을 제외하고도 남은 금액을 공공주택기금 명목으로 뉴욕시에 돌려주기도 했다고 밝히고 있어 정치권은 타산지석으로 교훈삼아 밴치마킹에 서둘러야 한다. 그리고 연기금을 투입한 후 지대가 폭락할 경우 연기금의 부실로 직결돼 또 다른 사회문제를 야기할 수 있겠으나 지대가 폭락하는 경우는 전쟁이나 강진 등에 의해 폐허가 되는 극히 예외적인 경우에 해당한다.

대한주택공사의 주택도시연구원 보고서(HURI FOCUS 4호, 2005년 8월)는 ‘토지임대-건물분양’방식은 개발 전 저평가된 지대만 공공이 환수하고 개발 이후 사회발전으로 증가한 지대 상승분은 개인 소유로 하자는 것으로서 ‘토지임대-건물분양’ 방안을 행정중심복합도시에 실시할 경우 순수익이 약 2,400억원이 발생해 국세를 줄일 수 있다는 평가가 나왔다.

공공기관이 토지를 조성할 때 국공유지보다는 민간 토지를 매수 또는 수용하는 경우가 많아 토지를 너무 높은 가격으로 매수·수용하게 되면 초기비용뿐만 아니라 토지 임대료도 높아질 수 있으므로 ‘토지임대-건물분양’ 방안의 연착륙에 지장을 줄 수 있다. 건설사가 건물 분양가를 부당하게 고액으로 책정하는 것을 막기 위해서는 분양원가 공개가 이루어져야 한다.

한편, 토지보상법에는 당해 공익사업 때문에 오른 땅값은 보상해서 안 된다는 당연한 원칙을 명시하고 있다. 하지만 같은 법 70조 4항은 보상액을 산정하는 기준 금액은 지정된 사업지역이 그해 공시지가가 된다. 따라서 그 이전에 당해 사업에 대한 기대로 인해 땅값이 올랐더라도 그대로 보상한다는 것이므로 70조 4항을 개정해 당해 공익사업으로 인해 땅값이 오른 경우 적어도 3년은 소급할 수 있도록 해야 한다.

특히, 영업용 토지나 중상류층을 위한 주택의 경우 시장임대료에 따라 책정해 토지 불로소득을 원천 봉쇄해야 하며 무주택 서민과 저소득층을 위한 주택의 경우 주택복지 차원에서 지대를 낮추는 방안도 강구하고 전매를 통한 불로소득을 차단하기 위해 환매권을 정부가 계속 보유하는 것도 한 방법이다.

싱가포르는 환매권을 5년간 정부가 보유하고 있으며, 무주택 서민과 저소득층을 위해 지대 감면 규정 외 초기 주택매입 비용이 저렴할 수 있도록 주택매입자금을 지원하고 지대 산정은 매 5년 정기적 조정을 원칙으로 해 특별한 사정을 고려해 탄력적으로 수시 조정이 가능하도록 해야 한다.

‘토지임대-건물분양’ 방안과 부동산 보유세 대폭 강화 방안을 역설해 온 한나라당은 ‘토지임대부 분양주택 법안’에 이어 부동산 보유세 강화도 공식 당론으로 채택해 주기를 바란다.