문재인 정부가 출범한지 한 달을 맞은 가운데, 부동산 시장이 수도권을 중심으로 들썩이고 있다.

특히 서울 아파트값이 가파른 상승세다. 법원경매 낙찰가율은 역대 최고치를 기록했고, 아파트 견본주택에는 수만명의 인파가 몰리고 있다. 일부 지역 부동산 경기가 과열 조짐을 보이면서 새 정부의 부동산 규제 카드에 관심이 쏠리고 있는 상황이다.

■서울아파트값 상승 왜?

부동산 114에 따르면 지난달 12일 대비 6월 9일 기준 서울의 한 달 아파트값은 1.49% 상승했다. 특히 재건축 아파트는 2.69% 올라 오름폭이 더 컸다.

서울 지역별로는 강동구가 5.21% 올라 가장 많이 올랐다. 이어 송파구(2.37%), 서초구(1.81%), 강남구(1.71%) 순으로 상승했다. 재건축 단지가 몰려 있는 강남 4구가 아파트값 상승을 주도했다.

서울 아파트 분양권 거래량이 처음으로 1000건을 넘어섰다. 이는 2007년 분양권 조사를 시작한 이후 처음 있는 일이다. 서울부동산정부광장에 따르면 5월 서울 아파트 분양권(입주권 제외) 거래량은 1146건을 기록했다. 종전 최고 기록은 2016년 6월 899건이 거래된 바 있다.

5월 서울 아파트 매매 거래량도 크게 늘었다. 서울부동산정보광장에 따르면 5월 아파트 매매 거래는 1만416건으로 전달에 비해 2600건 이상 거래가 늘었다. 6월 전국 아파트 분양 예정물량은 5만7429가구로, 대선 이후 미뤄졌던 아파트 분양물량이 한꺼번에 쏟아지면서 2000년 들어 동월기준 최대 물량을 기록했다.

■부동산 경기 과열 조짐

부동산 경기가 과열 조짐을 보이면서 정부의 부동산 규제 카드에 관심이 모아지고 있다. 당장 8월 가계부채 관리를 위한 종합대책을 마련할 예정이어서 귀추가 주목된다.

7월 말 유예가 종료되는 주택담보대출(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 대출 규제 강화가 예상된다. 규제가 강화되면 LTV의 경우 현재 70%에서 완화 이전 수준인 50~70%로, DTI는 60%에서 50%(서울 기준)로 기준이 강화된다.

하지만 관건은 규제의 강도다. 자칫 규제의 강도가 너무 세서 경기에 찬물을 끼얹을지 않을까라는 우려의 목소리도 나온다. 때문에 LTV와 DTI를 지역별, 주택가격별로 기준을 다르게 해 선별적으로 적용하는 방안이 거론되고 있다.

총부채원리금상환비율(DSR)의 조기 도입 가능성도 제기된다. DSR은 주택대출뿐만 아니라 신용카드 대출, 마이너스 통장 대출 등 모든 대출의 원금·이자를 합산해 관리하게 된다.

이밖에 청약조정대상 지역 확대, 재건축초과이익환수제 유예 중단 등이 규제 카드로 거론되고 있다. 일각에서는 부동산 시장의 과열 양상이 지속·확산될 경우 정부가 투기과열지구 지정 등 고강도 규제 카드를 쓸 가능성도 제기된다.

■집값 상승세 언제까지 이어지나?

부동산 전문가들은 정부가 LTV와 DTI 강화 등의 규제카드를 쓸 경우 부동산 시장을 식히는데 효과가 있을 것으로 보고 있다. 여기에 하반기 입주물량 증가와 미국의 금리인상 우려, 미국 트럼프 대통령의 탄핵 이슈에 따른 불확실성 등도 집값 안정에 기여할 것으로 보인다.

하지만 규제의 강도에 따라 자칫 살아나는 부동산 경기에 찬물을 끼얹을 가능성이 큰 만큼 대책의 내용과 규제의 강도 등 수위 조절이 필요하다는 지적이 나오고 있다.