부산시는 주택조합으로 인한 피해를 호소하는 민원은 계속 발생하고 있을 뿐만 아니라 하나의 사업지에 두 개의 지역주택조합이 추진되는 곳이 3개소에 이르러『지역주택조합사업』에 대한 시민들의 피해예방을 위해 3월 29일 오전 10시에 구·군 건축과장 긴급회의를 개최, 주요 내용을 점검해 대책 수립과 업무철저 및 시민들에게는 피해사례와 주의사항을 발표했다.

현재 부산에서 추진 중인 지역주택조합 현황은 조합설립인가 11개소, 조합설립추진중인 곳이 26개소 등 총 37개소로서, 2014년말 17개소에서 2015년9월 27개소와 비교할 때 급격한 증가로 인한 과열양상을 보이고 있다. 수도권과 울산, 김해 등에서 일부 지역주택조합이 정상적인 추진사례를 보이고 있으나 이러한 곳은 주로 외곽의 미개발 사업지에서 추진하고 있으며, 부산은 기존시가지의 높은 토지비용과 기존 거주자들 입장에서는 적은 보상비용과 거주여건으로 이주가 어려워 반발하는 상황을 고려할 때 사업추진이 쉽지 않을 것으로 보인다.

경제여건 또한 국제경기 변화에 따른 미국의 이자율 변동우려와 주택대출의 심사강화 등 금융환경 변화, 지속적인 주택가격 변화에 따른 분양가 상승과 거래위축 등으로 조정양상을 보이고 있어 지역주택조합사업은 추진에 많은 애로가 우려된다.

부산시는 지난해에『지역주택조합사업』관리감독 강화를 위한 제도 개선 또는 지역주택조합제도 폐지를 국토교통부에 건의하여 주택법 전부개정으로 올해 8.12부터 조합원 모집 시 주택조합 업무대행자를 지정하여야만 하고, 업무대행자가 거짓 또는 과장 등의 부정한 방법으로 가입알선을 금지하며, 조합원의 알권리를 위한 정보공개를 의무화하는 등 개선된 바 있다.

또한, 16개 구·군에는 시민 유의사항을 제작 배포하는 등 자체 관리방안을 발표하여 시민들의 호응을 받은 바 있다. 이러한 부산시 차원에서 마련한 업무지침은 다른 지자체의 수범사례가 되어 전국의 지자체로부터 노하우를 전수받기 위한 방문과 자료요구가 지속적으로 진행되고 있어 제대로 정착한 것으로 알려졌다.

부산시의 자체지침 내용은 첫째, 『지역주택조합사업』을 추진하기 위한 사전신고서를 제출과 둘째, 조합규약동의서에 사업의 위험성을 알기쉽게 설명한 표준양식의 사용. 셋째, 홍보관 또는 조합원 모집장소에는 입구 등 눈에 잘 띄는 장소에 시에서 제공하는 대형안내문 게시 넷째, 조합인가 신청 시 조합원 개개인이 필수정보를 충분히 인지했는지 여부를 통신수단 등을 이용하여 확인하고 상기 사항을 이행치 않을 경우 인·허가를 해주지 않을 방침이며, 이러한 내용들을 언론과 자치단체를 활용한 회의, 홈페이지, SNS 등을 통해서 적극적으로 홍보하고 담당 공무원의 현장 확인을 강화하는 것으로 되어 있다.

그러나 부산에서 발생한 지역주택조합사업의 무리한 추진 사례들을 살펴보면 먼저 연제구의 일부지역은 사업이 장기간 표류하고 있어 조합에 가입한 사람들이 집단적 행동으로 불만을 나타내고 있으나 사업을 추진하는 주체에서는 해결하지 못하고 차일피일 시간을 흐르고 있는 실정이며, 둘째 서구와 해운대구 등 일부지역은 재개발구역 등으로 지정돼 지역주택조합설립 인가가 현실적으로 불가한데도 조합원을 모집하고 있다.

셋째 남구의 일부지역은 토지소유주들이 반대하여 대법원판결로써 재개발사업이 취소된 지역과 주민들의 요구로 재개발구역이 해제된 곳에서도 기존의 재개발추진 주체들과 결탁해 조합원을 모집하고 있다.

넷째 부산진구의 일부지역은 나이가 많은 노인들이 법에 취약한 점을 노려 법령상 근거도 없는 소유권이전등기 조정신청을 법원에 신청하여 혼란을 주고 있으며 다섯째 서구와 남구의 일부지역은 토지소유자의 80%이상 동의를 받아야 조합설립인가가 될 수 있는데 토지소유자의 동의과정에서 토지확보 비율을 밝히지도 않은 채 강제매수를 위한 매도청구소송을 하겠다고 위협한 사례가 있다.

그리고 많은 지역에서 조합원모집을 마치 아파트 분양계약서처럼 동호수를 지정하여 계약서를 작성하고 있으나 사업추진계획에 대한 확정을 할 수 없을 뿐 아니라 조합원의 의무규정이나 자유로운 환불이 거의 불가한 안내를 하고 있지 않아 피해와 관련하여 민원이 끊임없이 제기되고 있다.

재개발사업은 토지를 가진 소유자들이 추진함에도 상기와 같이 추진에 애로를 겪거나 사업을 포기하는 경우가 허다한데 지역주택조합사업은 부산,울산,경남지역의 무주택 서민들의 분담금을 모아 토지의 소유권을 확보해야 하므로 그 어려움이 훨씬 크고 책임은 서민이 고스란히 부담해야 한다는 것을 재삼 강조하는 것이다.

또한, 일부에서는 조합원을 모집하는 과정에서 사업방식과 내용을 충분히 설명하지 않고 마치 아파트에 당첨되는 것처럼 현혹하거나, 동·호수지정과 유명시공사 선정을 조합원 모집과정에서 결정된 것처럼 내세우고 있으나 실상은 전혀 그렇지 않은 경우가 대부분이다. 시공사는 구두계약이나 양해각서 정도로 아무런 책임이 없고 건축계획은 허가권자와 전혀 협의하지 않은 상태다. 이런 부분들은 조합설립인가 후 조합원총회, 건축허가 및 분양승인 등을 거쳐 결정되는 사항이므로 특별히 유의해야 한다.

분양가격은 건축허가 및 분양승인 이후 확정되는 것으로 토지매입 비용과 시공자 선정 시 확정되는 도급공사비, 건축심의 및 인허가 과정에서 변경될 수 있는 건축계획 등 사업추진과정에서 추가분담금 발생요인이 많이 존재하고 있음을 조합원들이 충분히 인식해야 한다.

그리고, 재개발사업은 추진에 평균 8년정도 소요되는데 상대적으로 『지역주택조합사업』은 추진이 빠르다고 하지만 성공사례를 찾기 어려워 사업기간 예측이 무의미하고 토지를 확보했다고 홍보하지만 약정금(정해진 기한동안의 사용승낙을 위함이지 계약이 아님)만 치른 곳이 대부분이고 토지주의 마음이 시시각각 변하기 때문에 토지확보에 엄청난 자금과 시간이 소요되어 사업이 좌초할 수 있고 이런 험난한 과정에서 불법적인 사건이 발생하여도 이를 호소할 곳이 없는 실정이다.

부산시 관계자는 “지역주택조합사업은 일반 아파트처럼 분양받고 끝나는 것이 아니라 조합원 개개인이 조합을 구성하고 사업주체가 되어 추진하는 사업으로 사업에 대한 모든 책임과 권한을 조합원이 부담하는 사업이다. 한번 가입하면 탈퇴가 잘 되지 않으며 해약 시 재산상 큰 손해를 보는 것이다. 그러나 현실적으로 조합원들은 사업내용을 이해하지 못한 채 피해를 호소하는 민원이 계속 제기되고 있어 사업추진에 대한 충분한 이해와 판단을 가지기를 당부한다”고 강조했다.