정부는 지난 28일 기존 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 지원할 '손익공유형'과 '수익공유형'의 2가지 모기지 제도를 제시했다.

'손익공유형' 주택담보대출(Equity Loan)은 주택기금이 수요자와 함께 지분을 투자하는 방식으로 명목가격으로 매각차익이 발생하든 손실이 생기든 기금과 대출자가 지분에 비례해서 손익을 분담하는 것으로 돼있다.

'수익공유형' 모기지는 시세차익은 일정 부분만 공유하지만, 손실은 대출자만 부담하는 구조다. 전문가들은 정부가 이번 대책에서 신모기지 대출제도에 관해 자세하게 규정하고 있으나 무엇보다도 이 두 신모기지를 합쳐서 대출자를 선착순 3천 명까지로 제한한 시범사업임에 유의해야한다고 주의를 촉구했다.

정부는 근로자·서민구입자금 예산을 활용하여 신모기지 지원할 계획이며, 시범사업으로 3천호에만 해당 모기지를 공급하겠다고 못을 박았다. 대출대상자에 제한을 두고 있으면서 대출자격도 매우 까다로워 싼 금리를 적용받는 등의 수혜대상자가 많지 않을 것으로 보인다.

두 유형 모두 부부합산 연소득이 7천만원 이하의 무주택 세대주라는 자격요건을 충족해야 하며 주택 규모는 전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로 주택가격 6억원 이하의 기존주택과 미분양 주택이 해당되며 손익형은 주택위치가 수도권, 지방 광역시로 한정된다. 또 수익형은 대출기간 20년 내내 1.5% 금리가 유지되지만, 손익형은 첫 5년만 1%이고, 이후는 2%로 상승하는 점도 주의해야 할 사항이다.

원리금 상환 방식도 수익형은 대출기간 내내 원리금 분할 상환이지만 손익형은 20년 후 만기일시상환해야 해 만기에 상환 부담이 몰릴 수 있다. 대출한도는 수익형이 주택가격의 최대 70%로 40%인 손익형보다 유리하다.

금리는 파격적이지만 주택 대상이 수도권과 지방광역시의 대도시에 국한된 지역적 차별성이 있으며 신모기지의 지원을 받기 위해 생애최초 주택구입자가 주택 매수시점을 연기하는 등의 부작용도 예상된다. 또 주택가격 상승기에도 이러한 지원제도를 유지할 것인지도 지켜봐야할 대목이다.

8.28 전·월세 대책의 핵심이라고 할 수 있는 새 모기지제도는 전·월세문제대책으로는 실효를 기대하기 어려운 생색내개 정책이라는 지적도 있다. 이 모기지는 파격적인 금리조건에도 대출자격요건이 까다로운데다 주택 구입 후 5년내 집을 팔면 조기상환수수료도 물 수 있기 때문에 수혜대상이 매우 적을 것으로 보인다.

더욱이 이 제도는 선착순 3천명만 대출을 받을 수 있는 시범사업이라는 점에서 전월세문제 해결대책으로는 한계가 있어서 땜질식이 아닌 근본적인 대책이 절실하다.